Kısa cevap: 20 dairelik proje (tek veya iki girişli apartman ya da küçük site) için akıllı ev ve güvenlik altyapısının omurgası şudur: merkezi iletişim dolabı ve gerekirse kat dağıtım kutuları. Küçük bir teknik oda veya geniş iletişim dolabı; UPS ve havalandırma planlanmalıdır.
Altyapı mimarisi
Proje yönetimi
- Daire içi otomasyon için standart bir "temel paket" tanımı ve opsiyon listesi
- Satış ekibine teknik özellik dokümanı
Teslimde istenecekler
- Ortak sistemlerin yönetim planına işlenmesi
- Bakım sorumlusunun belirlenmesi
Ölçek ekonomisi ve daire başı maliyet
Daire içi temel paketin tüm dairelere standart uygulanması, malzeme ve işçilikte tekrar eden iş verimliliği sağlar.
Daire başı malzeme miktarlarını ve proje geneli ortak sistemleri toplu konut planlama aracıyla çıkarabilir, tekliflerdeki birim fiyatlarla daire başı maliyeti hesaplayabilirsiniz.
Bu ölçeğe özgü riskler
- Opsiyon paketlerinin farklı markalarla dağınık uygulanması
- Teslimden sonra servis muhatabının belirsiz kalması
Ölçek karşılaştırması
İnşaat aşamalarına göre yol haritası
- Proje (tasarım) aşaması: Daire içi otomasyon seviyesi (altyapı hazır / temel paket / tam paket)
- Kaba inşaat aşaması: Döşeme içi boru güzergâhları
- Elektrik ve zayıf akım tesisatı: Kablo tipleri ve etiketleme standardı
- İnce işler ve montaj: Ürün teslim ve montaj takvimi
- Teslim ve bakım: Bakım sözleşmesi ve SLA
Kat dağıtım kutuları ve VLAN ayrımı
Yirmi daireye çıkıldığında tek dolaptan bütün dairelere hat çekmek hâlâ mümkündür. Yine de iki girişli bir yapıda ya da uzun bir kat planında bazı daireler mesafe sınırına yaklaşır. Kat dağıtım kutusu bu noktada işe yarar: ana dolaptan kata tek bir omurga hattı çıkar, kattaki daireler kısa kablolarla bu kutuya bağlanır. Kutu kilitli ve ortak alanda olmalıdır. Daire içine konan bir dağıtım noktası, komşu dairedeki bir arıza için o eve girmeyi gerektirir.
Bu ölçekte kamera, diafon ve ortak alan cihazlarının aynı ağı paylaşması sorun çıkarmaya başlar. Kamera akışları sürekli bant genişliği kullanır; bir sakinin cihazı aynı ağda kameralara erişebiliyorsa bu bir güvenlik açığıdır. Yönetilebilir bir switch ile kamera, diafon ve yönetim cihazları ayrı VLAN'lara alınır. Bu kararın maliyeti switch seçiminde ortaya çıkar; yönetilemeyen bir switch alındıktan sonra ayrım yapılamaz.
Teknik oda küçük olabilir, ama UPS akülerinin değişimi için önünde çalışma alanı, havalandırma ve ayrı bir sigorta hattı bulunmalıdır.
Temel paket ve opsiyon listesinin yazılması
Yirmi dairelik bir projede daire içi otomasyonu her alıcıyla ayrı ayrı konuşmak, uygulamayı dağıtır. Daha düzenli yol, tüm dairelere uygulanacak bir temel paket tanımlamak ve bunun üzerine alıcının seçebileceği bir opsiyon listesi koymaktır. Temel paket çoğunlukla su kaçağı sensörlerini, motorlu ana vanayı, diafon monitörünü ve medya kutusunu kapsar. Perde motoru, ek aydınlatma kanalı veya akıllı kilit opsiyon olarak sunulabilir.
Opsiyon listesinin teknik bir çerçevesi olmalıdır: hangi protokol, hangi hub, hangi kutu derinliği. Çerçeve yoksa bir alıcı Wi-Fi anahtar, bir diğeri Zigbee, bir başkası farklı bir markanın kendi uygulamasını ister. Teslimden sonra servis veren kişi her daireye farklı bir sistemle girer.
- Temel paketin her dairede aynı ürünle uygulanması
- Opsiyonların hangi tarihe kadar seçilebileceği (sıva öncesi son gün)
- Opsiyon için gereken boru ve kasanın tüm dairelere baştan bırakılması
- Satış ekibine verilecek tek sayfalık teknik özellik dokümanı
Teslim, servis muhatabı ve satışa etkisi
Bu ölçekte ortak sistemlerin bir sahibi olmalıdır. Diafon dış paneli, otopark geçiş kontrolü ve kamera kaydı teslimden sonra yönetim planına işlenir ve bakımı kimin yaptıracağı yazılır. Bakım sorumlusu belirlenmezse ilk arızada yönetici, müteahhit ve uygulayıcı birbirini işaret eder.
Kart veya kumandalı otopark geçişinde kart listesinin kimde tutulacağı da teslimin parçasıdır. Bir daire satıldığında ya da kiracı değiştiğinde eski kartların iptal edilmesi bir prosedür ister. Prosedür yazılmazsa geçiş sistemi birkaç yıl içinde kimin elinde olduğu bilinmeyen kartlarla dolar.
Satış açısından standart temel paket, alıcıya her dairede aynı ürünü gösterme imkânı verir. Örnek daire bunu somutlaştırır: alıcı medya kutusunu, diafon monitörünü ve su vanasının yerini görür, opsiyonların hangi boruya ve kasaya bağlanacağını anlar. Satış ekibinin opsiyonları teknik dokümandaki adlarıyla sunması, sözleşmeye giren ifadelerle uygulamada takılan ürünün örtüşmesini sağlar.
Otopark geçişi ve ortak sayaç izleme
Yirmi dairelik bir projede otopark girişi çoğu zaman ilk ortak otomasyon kalemidir. Kart veya kumandayla çalışan geçiş sisteminin kontrol ünitesi, kapı motorunun yanında açıkta bırakılmaz; iletişim dolabına veya kilitli bir kutuya konur. Rampa üstüne konan bir kamera hem geçişi kaydeder hem de kapının açık kalıp kalmadığını gösterir. Kapı motoruna bağlanan her kontrol ünitesinde fotosel ve engel algılamanın devrede kaldığı kontrol edilir.
Ortak sayaçların izlenmesi, aidat tartışmalarını somut veriye bağlar. Ortak alan aydınlatmasının, hidroforun ve asansörün tükettiği enerji ayrı sayaçlardan okunabilirse yönetim hangi kalemin arttığını görür. Bu sayaçların okunabilmesi için uygun çıkışlı sayaç seçimi ve dolaba kadar bir veri hattı elektrik projesinde baştan yer almalıdır. Sonradan eklenen bir sayaç okuma sistemi için pano içinde yer bulmak çoğu zaman zordur.